TwitterПравило 1000 при покупке недвижимости
Есть хорошее правило (*) 1000, прочищающее мозг, когда появляется выбор: купить своё жильё или арендовать чьё-то ещё (**).
Правило звучит так: выгодно покупать жилье, если его стоимость не превышает его еженедельной ставки аренды, умноженной на 1000.
То есть, если квартира стоит 10 млн рублей, то если вы платите меньше, чем 10м / 1000 * 4.3 = 43к рублей в месяц, вам имеет смысл продолжать арендовать жилье. По крайней мере, в моменте (***).
Есть дополнительные факторы, которые могут добавить две-три сотни к упомянутой тысяче:
- налоги на недвижимость
- процент по ипотеке
- стоимость ремонта жилья или техники, если что-то пойдет не так (что: а) бывает; б) оплачивается владельцем жилья, а не арендатором)
- стоимость обслуживания недвижимости (уборка территории, охрана, ливневая канализация и подобные траты)
Итого мы видим, что иметь более-менее сбалансированный инвестиционный портфель (который, как кажется, не более рисковый, чем возможность потерять работу и пару-тройку лет возвращаться на старый финансовый уровень) важнее с точки зрения cash flow, чем возможность владеть собственным жильем.
(*) Оно основано на убеждении, что те же самые средства, инвестированные в какие-либо финансовые инструменты, будут более выгодным вложением. Обычно это так, но из-за стремления процентных ставок ЦБ к нулю многие старые аксиомы перестают быть таковыми.
(**) Есть американское “правило” 1%, когда якобы ставка ежемесячной аренды при принятия решения покупателем должна быть не больше 1% суммы покупки того же жилья. Работает это только для захолустных городов, потому что в городах, где есть более-менее высокие зарплаты, работает правило 1500-2000.
(***) Здесь не учитывается эксклюзивность жилья (я хочу жить именно в этом здании или районе). Также – чем дороже жилье, тем выше реальный мультипликатор (и тем меньше причин покупать дорогое жилье, разве что для статуса), и правило 1 000 может относиться к жилью далеко не всех сегментов среднего класса.
Filed under: Личные Финансы
Подписаться по Email
Автор, просьба объяснить откуда взялось число 4,3 в первой формуле (10м / 1000 * 4.3 = 43к рублей) и как эта формула связана с логикой « стоимость не превышает его еженедельной ставки аренды, умноженной на 1000.»?
4.3 недели в месяце
Интересно, но непонятно вот это “Работает это только для захолустных городов, потому что в городах, где есть более-менее высокие зарплаты, работает правило 1500-2000.” То есть если брать Москву, то надо вместо 1000 подставлять 1500-2000? Что-то не то. А при 1000 вполне. То есть квартиру стоимостью в 14 млн, плюс 2-3 в ремонт, снимать выгодно до 70 тысяч рублей
все так. Просто в крупных городах мультипликаторы выше.
Интересно, что никто не задался вопросом, откуда взялась эта красивая “магическая” цифра 1000. Что это за показатель? А это слегка округлённое 20 лет (умножить х 52 недели = 1040). Т.е. покупать жильё становится выгодно, если за аренду в течение МЕНЕЕ 20 лет выплачиваешь полную стоимость жилья.
Тут нужно добавить, что на многих сайтах, посвящённых вопросу привлекательности инвестиций в недвижимость в разных странах, публикуется такой показатель как Rental-Yields ratio, означающий, сколько процентов составляет ежегодный доход от сдачи в аренду по отношению к полной стоиомсти жилья. Например вот https://www.globalpropertyguide.com/rental-yields. И исходя из указанных выше 20 лет мы получаем, что имеет смысл покупать там, где этот Rental-Yields ratio выше 5%.
Т.е. получается, что в Кишинёве, Киеве или Каире сейчас покупать зверски выгодно. А вот, к примеру, в Вене, Шанхае, Сиднее или Лондоне – в даннный момент выгоднее снимать.
Уважаемый Макс!
Я ждал Ваших постов целый год!
Огромное спасибо что Вы вернулись!
Удачи и успехов Вам и вашей семье!