TwitterЗаемщики банков сыграли в “ипотечном” казино. И проиграли
Мои мысли по поводу поучительной статьи, опубликованной в секции “Деньги” украинского издания “Зеркало Недели“.
Вместе с тем цивилизованному европейцу вряд ли взбредет на ум кредитоваться в денежной единице, отличной от той, в какой ему выплачивается заработная плата. Равно как и граждане США вряд ли пожелали бы прокредитоваться в китайских юанях, монгольских тугриках или в украинской гривне.
Дело даже не в патриотизме: неуважение к валюте своей страны (если, конечно же, вы не живёте в Зимбабве) может вам сильно выйти боком. (Плюс курс рубля или гривны упал по отношению к мировым валютам, похоронив саму идею конвертируемости UAH или RUB. А растущие проценты по кредитам и растущая инфляция не способствуют возобновлению мыслей о конвертации национальной валюты.) Кстати, в своей книге “Деньги. Руководство пользователя” Сергей Макаров писал про валютные риски инвестиций: они (риски) существуют, и люди нашего поколения видели подобные кризисы уже несколько раз.
Особо тесной стала спайка банков и спекулянтов квартирами. Банки кредитовали перекупщиков, получали быструю прибыль, а цены на рынке недвижимости искусственно увеличивались. Фактически это была предпродажная политика, т.е. четкая установка на стремительное наращивание активов любой ценой, чтобы продаться как можно дороже.
Если бы я получал по одному доллару каждый раз, когда приходилось слышать, что жильё не может падать в цене, потому что кредит сейчас доступен каждому, а кредит доступен потому, что финансовые учреждения корректно считают риски; а также потому, что наблюдается миграция рабочей силы в крупные населённые пункты, и поэтому всегда существует потребность в жилье, – если бы я получал лишь доллар за прослушанное предложение подобного характера, мне бы никогда не пришлось работать. Если бы я получал по одному доллару каждый раз, когда мне говорили, что в банках сидят дебилы, дающие валютные кредиты под 13%, а берущие деньги на рублёвые депозиты под 15%, и что для богатой жизни нужно просто взять валютный кредит по максимуму и всю сумму вложить в рублёвые депозиты, – мне не пришлось бы работать. Обожаю финансовые схем, придуманные рядовыми обывателями.
Безусловно, часть вины в создавшейся ситуации лежит на тех, кто подсел на наркотик потребления, рассчитывая на то, что цены на приобретаемое имущество и личные доходы будут повышаться параллельными курсами.
Гм… И где же я это читал? Да в своей собственной статье и читал. Ну и на РБК слегка. Наш паровоз вперёд летит, зарплата повышается на ХХ% ежегодно. Десять шагов вперёд и ни шагу назад. Звучит интересно, но совершенно идеалистично. Думаю, что в этом показательном обмане населения немалую роль сыграло и государство собственной персоной: экономика развивается, люди приобщаются к святому – личному жилью, купленному в кредит. Прямо как в лучших домах Парижа. И ничего, что ставка кредита – 20% (чтобы поставить вещи в контекст: это всего лишь означает, что выплата лишь процентов по кредиту в, скажем, $200k, составит $40k в год или $3300+ в месяц). И это лишь процентов, а надо ещё и покрывать тело кредита.
ЗЫ. Люблю перечитывать свои старые статьи на тему финансовых рисков. Всего-то полгода назад писал, что:
Долги – это всегда плохо. Нужно бояться трёх видов долгов:
- На развлечения и безделушки (включая плазменный телевизор)
- На инвестиции в сомнительные предприятия
- На покупку недоступного жилья
Filed under: Мысли вслух
Подписаться по Email
да жёстко у них там в Украине.
да уж весело рябята живут не чего не скажешь
Веселее всего было 18 числа. Вот какая маржа с утра наблюдалась в одном из банков:
CHF 7.00-10.00
EUR 12.40-15.20
GBP 11.80-16.20
RUB 0.28-0.38
USD 8.90-10.50
В другом банке, где в понедельник я впервые увидел цифру 8, продавали уже по 11.50. Через два дня цифры упали, маржа осталась (вечер субботы: 6.70-9.20). Курсы эти не для лохов, которым взбредет в голову закупить на тающую ЗП зеленых бумажек (а затем и продать их, чтобы купить пожрать) — это для выплачивающих кредиты в тех же банках, которые не могут ждать. Причем, похоже, чем больше прошлые успехи банка во впаривании кредитов, тем больше наглость.
В течение года-двух наиболее кредитоустойчивые и обладающие какими-то деньгами смогут купить ту же недвижимость за 20-40% от летних цен. Именно потому, что имеющих такую возможность (и желание — ибо жилье теперь долго не будет супервыгодной инвестицией) будет немного.
У нас сейчас очень страдают заемщики, кто кредитов не набирал, те просто испытывают неудобства.
А “быстрых” кредитных денег набрали очень много, по знакомым сужу.
Хм, какая чепуха…
1. “Дело даже не в патриотизме: неуважение к валюте своей страны (если, конечно же, вы не живёте в Зимбабве) может вам сильно выйти боком.”
Если у меня доходы в доларах, то и кредит логично брать в долларах. При чем тут уважение?А вот в украинской статье написано правильно.
2. “(Плюс курс рубля или гривны упал по отношению к мировым валютам, похоронив саму идею конвертируемости UAH или RUB.)”
Ой, да не так уж он и упал. Я помню, доллар стоил и 32-34 рубля, а помню когда стоил около 24. Сейчас 27-28. Ну и что? Фунт вот тоже упал, и никто не бегает с выпученными глазами “ААА фунт не конвертируется!”.
“Похоронив идею конвертируемости” – да, смешно. Прямо с 4-х утра надо занимать очередь перед обменниками, костры жечь. Да никаких проблем нет. Иди да конвертируй.
Это все про рубль, с гривной там просто НБУ мутит, про нее говорить не буду.
3. “Особо тесной стала спайка банков и спекулянтов квартирами. Банки кредитовали перекупщиков, получали быструю прибыль, а цены на рынке недвижимости искусственно увеличивались. ”
Ну здесь прямо откровения Ванги. Да любому идиоту было сразу понятно, что с введением и распространением ипотеки цены полетят вверх.
4. “Наш паровоз вперёд летит, зарплата повышается на ХХ% ежегодно. Десять шагов вперёд и ни шагу назад. Звучит интересно, но совершенно идеалистично. ”
Звучать может как угодно, но так оно и было. Люди, купившие квартиру в кредит 4-5-6 лет назад, платят по кредиту меньше, чем сейчас стоит аренда. Конкретно речь про Питер.
5. “И ничего, что ставка кредита – 20% (чтобы поставить вещи в контекст: это всего лишь означает, что выплата лишь процентов по кредиту в, скажем, $200k, составит $40k в год или $3300+ в месяц).”
А чего не 30% и $1000k? Чего уж мелочиться?
В действительности ставка была процентов так 12, а то и меньше. И брали естественно не 200k$, а на порядок меньше.
Откуда 200k$?
Это значит покупка квартиры в Москве на пиве цены, еще и с нулевым первым взносом. Да, конечно, это показательный вариант. Прям офигенно распространенный.
В реальности-то имели либо какие-то накопления, либо улучшали 2-шку на 3-шку и т.д.
6. “Долги – это всегда плохо. Нужно бояться трёх видов долгов:
На покупку недоступного жилья ”
См. про тех, кто купил 4+ лет назад жилье, раз в 6 дешевле чем оно стоит сейчас. Конечно, невыгодно! Гораздо ж лучше арендовать, платить больше – чем по кредиту и спрашивать у хозяев разрешения прибить вешалку.
1. Если доходы в валюте, то получаются они либо в конвертиках (т.е. серые; таких людей не жалко), либо в рублях (и тогда мой аргумент верен), либо в валюте, но из-за рубежа (граничный вариант). Понятно, что и человеку с зарплатой “в конвертике” могут выдать кредит, но в порядочных странах не выдают.
2. Я не совсем корректно написал, и из-за этого появилась связь между конвертируемостью и падением рублля, что не подразумевалось. Исправлюсь.
3. без комментариев.
4. Речь идёт про доходы. У подавляющего большинства людей доходы не могут расти постоянно. Также приобретение недоступного жилья с надеждой, что оно подорожает, – это серьёзная лотерея.
5. 12%? В рублях? Не смешите мои тапочки. http://realty.lenta.ru/news/2008/12/15/mortage/ А с $200k – новые 3-комнатные квартиры даже в Самаре, где я давно не живу, стоят по $200-250k. Про размер взноса говорить не буду – у всех ситуации разные.
6. Я говорю про недоступное жильё. 4 года назад, возможно, кто-то выиграл. Год назад кто-то, посмотрев на ранее выигравших, влез в кабалу – и проиграл, не рассчитав возможности.
вопрос простой:
стоит ли сейчас купить lbook или это “развлечения и безделушки”?
Спасибо.
Макс, насколько я помню, ты взял недвижимость в ипотеку в начале этого года.
Судя по прессе, цена за это время у вас упала уже на 10-20% и дна не видно.
Вопрос – как ты можешь давать финансовые рекомендации?
devnull: кому как. Если старый ноутбук работает нормально – то, наверное, развлечения. Если после покупки надо будет поголодать пару месяцев – думаю, развлечения. Я вообще советую на каждые $100 стоимости вещи подождать один день перед покупкой.
Slik: в конце этого года 🙂 Процентная ставка была 8.83% (скинутая с 9.63%), а теперь – 6.04%. Цены в центре Сиднея, где я живу, не упали вообще (это же не Америка какая-то. Да и в дорогих районах здесь цены не падают). Плюс – это было очень доступно.
Ответ: конечно могу давать рекомендации, т.к. представляю, что делаю, и живу по своим заповедям.
1. Ну я вижу, что ваш кенгубакс обвалился за последние 6 месяцев на 30%. Соответственно, недвижимость в долларовом эквиваленте обвалилась так же
2. У тебя у самого доход и платеж по кредиту в одинаковой валюте?
Slik:
1. в Австралии цены в AUD. USD играет роль только при покупке дорогостоящих вещей. А они все у меня уже есть 🙂 До USD здесь совершенно по барабану. Я понимаю, что в это тяжело поверить, но это так. В Австралии своя экономика (да, тоже ресурсная), но рост USD на жизнь в стране не повлиял. (надо отметить, что у меня была выигрышная позиция в USD, которую я закрыл, чтобы заплатить первый взнос)
2. да, в AUD. как я и писал – здесь нельзя взять кредит в другой валюте. Это полное неуважение к стране, в которой ты живёшь.
Отличная статейка. Особенно понравились три пункта максимального риска в конце статьи. Честно говоря, я вообще противник кредитов. Зачем платить кому-то лишнее, когда можно накопить и заплатить сразу?
Сейчас в России заговорили уже о переходе на немецкую модель строительно-сберегательных касс. Дескать, ипотеку по американскому образцу нам насоветовал МВФ в 90-х годах. И такие заявления звучат на самом высоком уровне. А ведь нацпроект “Доступное жилье” был во многом основан именно на этой самой ипотеке. После этого приходят мысли о том, что работать надо в нишах, которые не так сильно зависят от государства.
Пример: один из моих клиентов – ипотечная компания. Открылась в 2006 году и в течение года заработала неплохую сумму денег. В сентябре 2007 года после начала ипотечного кризиса мы проанализировали ситуацию и изменили подход в продажах – по сути, заставили риелтеров увеличить свои контакт-листы в несколько раз. Это дало эффект в конце 2007 и начале 2008 гг., правда, произошла ротация персонала – пассивные брокеры ушли.
Но уже летом этого года стало понятно – что сколько не бейся, лучше не будет. Я голову сломал над маркетинговыми методами, которые могли бы спасти компанию, но ничего не работало. Я предложил собственнику заняться другой деятельностью, пока не поздно.
В общем, компания вовремя ушла с ипотечного рынка и переключилась на другие профессиональные услуги. Ситуация в компании налаживается, хоть и со скрипом. Сейчас я, конечно, понимаю, что надо было начинать сворачивать деятельность еще год назад, дак ведь кто ж знал, что так серьезно будет? Поэтому лучше поздно, чем никогда. А ведь некоторые компании до сих пор бьются на ипотечном рынке. Ловить там в ближайшие пару лет – нечего.
Мораль: (1) рискованно работать на рынках, которые активно раскручиваются государством, (2) рынки, которые живут за счет потребительских кредитов, крайне опасны, (3) иногда лучше побыстрее уйти с рынка на другой, чем мучиться.
Поэтому полностью согласен с Вашим примечанием, что кредиты – это всегда плохо.
Макс, извини за настойчивость, но я ещё раз задам свой вопрос (сокращённо, раз уж развёрнутый ты удалил):
как определить, является ли жильё доступным?
Я уже говорил: если с появлением выплат по кредиту твой уровень жизни нетерпимо ухудшается – жильё недоступно. Ну и если за него нужно платить больше 50% дохода – то тоже недоступно.
Максим, спасибо за конкретный ответ. Мы, кажется, укладываемся в определение “доступное жильё”. Про уровень жизни, правда, не могу однозначно сказать, но вроде бы не “нетерпимо”.